Покупката на таванско жилище крие множество подводни камъни

Дом се купува веднъж в живота - не пестете от адвокат, защото после сметката излиза скъпа

"Доста ни е сложна ситуацията. През 2007-ма година жена ми е купила чрез агенция за недвижими имоти таванско помещение в жилищна кооперация. Кооперацията към този момент все още е нямала акт 16 и, доколкото знам, тепърва ще се издават нотариални актове за имотите на всички. Таванското помещение е купено с предварителен договор от собственичката му. И с уверенията, че няма да има проблем за изваждане на нотариален акт, когато му дойде времето. Впоследствие семейството ни се увеличи и таванската стая ни стана тясна. Получихме съгласието на наш съсед да ни продаде неговата таванска стая, която граничи с нашата, за да се поразширим. Отидохме заедно при нотариус, но се оказа, че не можем да я закупим, без да представим акт за собственост на сегашното помещение, в което живеем. Тогава тръгнахме да изкарваме нотариален акт, но се оказа, че такъв не може да ни бъде издаден. Защото помещението, в което живеем, не е обособено като самостоятелно помещение, а е спомагателно към апартамент. Освен това собственичката, от която сме купили тавана, вече е продала и апартамента си на трето лице, видях нотариалния акт за тази сделка.. Хубавото е, че в него не е вписана и нашата таванска стая. Но се получава, че в момента живеем не знам в чий имот, а документ за собственост не можем да си извадим. Какво да правим? Помогнете, защото предстои в близко време да се извадят актове на всички апартаменти от кооперацията, а ние ще увиснем. Имаме протокол от общо събрание на кооперацията, в което пише, че предишната собственичка на нашето таванско помещение ни предава своите права. Но не знаем какво да направим".
Светослав С. от Русе


Ситуацията наистина никак не е лесна за разплитане и човекът с право се чувства в безизходица. По всичко изглежда, че все пак ще му се наложи да стигне до съд, за да може най-накрая да се почувства собственик на тавана, в който живее със семейството си вече 6 години. Защото в момента той не е такъв, поне според закона.

Таванът изобщо не е продаван

Сделка за покупко-продажба на таванското помещение, което ползва семейството, на практика няма. За да има валидно прехвърляне на един недвижим имот, то следва да бъде направено в специалната изискуема по закон форма - с нотариален акт.
Към момента е налице само един предварителен договор, по силата на който двете страни са се задължили някога, в бъдеще, да сключат сделка за продажба на имота при определените в предварителния договор съществени условия - предмет и цена.
Този договор обаче не прехвърля собственост, той очертава само едно облигационно /договорно/ задължение.
С други думи, Светослав и семейството му и към настоящия момент не са собственици на тавана, в който живеят, въпреки че са там вече от 6 години.
В чл. 19 от Закона за задълженията и договорите е предвидена възможност един такъв предварителен договор да бъде обявен за окончателен. За да може предварителният договор за покупка на имот да се превърне в окончателен, той следва да е в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор - предмета на договора /имотът с пълното му описание/ и неговата продажна цена. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск в съда за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Дупка в закона прави обжалването на глоби в скъпо удоволствие за хора с пари

Чакат от съда да каже може ли държавата да се скатава и да не плаща за причинени от органите й вреди

В момента всеки, който е глобен от административен орган, колкото и несправедливо и измислено да е наказан, си прави сметката дали му е изгодно да се жали в съда и дали може изобщо да си го позволи. На практика търсенето на справедливост е оставено на разположение само на хора с пари, които не само биха тръгнали да се борят за принципа, но могат и да си платят за това.
Това е така,  защото законът не предвижда възстановяване на разноските по делата, с които се оспорват наказателните постановления на различните органи. Те не само не се възстановяват в същото дело, с което е отменено едно постановление поради неговата незаконосъобразност, както би било редно. За тях трябва да се води отделен процес. Само че и тогава пак не е сигурно, че тези разноски ще бъдат възстановени от държавата.
Така в крайна сметка въпросът опира до това дали човекът има пари, които да пожертва, за да докаже правотата си в съда. Защото сметката показва, че за да избегне глоба от 100-200 лева, гражданинът трябва да извади поне два пъти по толкова, за да плати на адвокат. А ако делото се закучи и се превърти на няколко пъти през инстанциите, мечтата за справедливост ще му излезе твърде солена.
В Русе вече има хора, които разбраха това на гърба си. В момента между съдилищата в града се подмятат няколко дела, с които се търсят разноски по вече приключили дела по обжалване на наказателни постановления. И се иска държавата, която ги е глобявала незаконосъобразно, да им възстанови понесените щети от действията си - звучи логично и справедливо.
Тези дела са първи по рода си и все още са висящи. Превърнали са се в горещ картоф, който се подмята между различните съдилища. И чакат своето справедливо разрешение.

В Страсбург затова бият през пръстите,
санкциите оттам са ни въпрос навреме

Благодарение на дупката в закона за гражданите остава изборът дали да си затраят за незаконните действия на държавните органи или да похарчат някой лев от джоба си, за да получат справедливост в съда. Правосъдието се оказва лукс и въпрос на пари.
Впрочем, за такова законодателство в Страсбург здраво бият държавите през пръстите и за да се стигне дотам е само въпрос на време. Но явно на никого не му пука.
Факт е, че поне 20 процента от обжалваните санкции от държавни органи падат в съда, защото актовете са некадърно съставени или просто недоказани. Но също така е факт, че никой не може да гарантира законосъобразността на останалите, които не са минали през контрола на съда. А те не стигат дотам не само защото са напълно правомерно наложени или наказаните с тях нарушители са си осъзнали вината и са се отказали да ги оспорват от чувство за справедливост, но и просто защото са нямали пари да го направят.
От това положение печели бюджетът - глобите се събират принудително, без значение от това колко са справедливи и законосъобразно наложени, стига да са необжалвани и влезли в сила. Но пък и остава възможността откровени безобразия на чиновниците никога да не получат наказание.