Дом се купува веднъж в живота - не пестете от адвокат, защото после сметката излиза скъпа
"Доста ни е сложна ситуацията. През 2007-ма година жена ми е купила чрез агенция за недвижими имоти таванско помещение в жилищна кооперация. Кооперацията към този момент все още е нямала акт 16 и, доколкото знам, тепърва ще се издават нотариални актове за имотите на всички. Таванското помещение е купено с предварителен договор от собственичката му. И с уверенията, че няма да има проблем за изваждане на нотариален акт, когато му дойде времето. Впоследствие семейството ни се увеличи и таванската стая ни стана тясна. Получихме съгласието на наш съсед да ни продаде неговата таванска стая, която граничи с нашата, за да се поразширим. Отидохме заедно при нотариус, но се оказа, че не можем да я закупим, без да представим акт за собственост на сегашното помещение, в което живеем. Тогава тръгнахме да изкарваме нотариален акт, но се оказа, че такъв не може да ни бъде издаден. Защото помещението, в което живеем, не е обособено като самостоятелно помещение, а е спомагателно към апартамент. Освен това собственичката, от която сме купили тавана, вече е продала и апартамента си на трето лице, видях нотариалния акт за тази сделка.. Хубавото е, че в него не е вписана и нашата таванска стая. Но се получава, че в момента живеем не знам в чий имот, а документ за собственост не можем да си извадим. Какво да правим? Помогнете, защото предстои в близко време да се извадят актове на всички апартаменти от кооперацията, а ние ще увиснем. Имаме протокол от общо събрание на кооперацията, в което пише, че предишната собственичка на нашето таванско помещение ни предава своите права. Но не знаем какво да направим".
Светослав С. от Русе
Ситуацията наистина никак не е лесна за разплитане и човекът с право се чувства в безизходица. По всичко изглежда, че все пак ще му се наложи да стигне до съд, за да може най-накрая да се почувства собственик на тавана, в който живее със семейството си вече 6 години. Защото в момента той не е такъв, поне според закона.
Таванът изобщо не е продаван
Сделка за покупко-продажба на таванското помещение, което ползва семейството, на практика няма. За да има валидно прехвърляне на един недвижим имот, то следва да бъде направено в специалната изискуема по закон форма - с нотариален акт.
Към момента е налице само един предварителен договор, по силата на който двете страни са се задължили някога, в бъдеще, да сключат сделка за продажба на имота при определените в предварителния договор съществени условия - предмет и цена.
Този договор обаче не прехвърля собственост, той очертава само едно облигационно /договорно/ задължение.
С други думи, Светослав и семейството му и към настоящия момент не са собственици на тавана, в който живеят, въпреки че са там вече от 6 години.
В чл. 19 от Закона за задълженията и договорите е предвидена възможност един такъв предварителен договор да бъде обявен за окончателен. За да може предварителният договор за покупка на имот да се превърне в окончателен, той следва да е в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор - предмета на договора /имотът с пълното му описание/ и неговата продажна цена. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск в съда за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Не само няма сделка, няма и имот
В случая обаче и това обявяване на договора за окончателен не може да стане, поне на този етап. Защото на практика просто няма имот, който семейството на Светослав може да придобие.
Правилно са обяснили на Светослав, че всъщност таванът не е обособен като самостоятелно жилище. Той е придадена част към апартамента, каквато е и мазето. Таванът не е със самостоятелен правен режим и следва собствеността на основния обект, защото такова е и предназначението му - да осигурява нормалното ползване на апартамента, към който е придадена част.
Следователно таванът просто не може да се отчуждава отделно - независимо дали чрез покупко-продажба, замяна или дарение. Според решение 673 от 01.11.1996 г. по гражданско дело 635/1996 г. на I г.о. на ВКС нищожна е доброволната делба, по силата на която придадените към отделните жилища подобни помещения се отреждат в самостоятелна собственост.
Житейската практика в последните години наложи много от тези спомагателни по същността си помещения да бъдат използвани като самостоятелни обекти и да се отдават под наем като жилища или ателиета. Но това не променя правното положение, статута на тези помещения. Те си остават придадени към жилищата части.
Трябват минимум 2000-3000 лева и събиране на куп документи
За да бъде обособен като отделен имот, един такъв таван следва да се мине през специална процедура за промяна на предназначението му. Той трябва да се превърне от помощно помещение към нечий апартамент в самостоятелно таванско жилище или ателие.
За изработване и одобряване от компетентните технически органи на екзекутивната документация за това преустройството и промяна на предназначение обаче ще отидат към 2000-3000 лева.
При това промяната на предназначението ще бъде допусната само ако самото помещение отговаря на всичките изисквания за едно жилище, заложени в чл. 40 от Закона за устройство на териториите. Според него всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни.
С други думи, ако в помещението няма вода или санитарен възел, би било невъзможно таванското помещение от казуса да се разглежда като самостоятелно жилище. В случая обаче вероятно не е така, след като все пак там от 6 години живее нормално семейство с дете.
Има и друга възможност - таванът да се обособи като ателие. Различията между двата обекта са на две нива: първата разлика е в тяхното предназначение. Според закона жилището задоволява жилищни нужди, докато ателието не служи за живеене, а за индивидуална творческа дейност. Втората разлика обаче се състои в това, че за ателието се допускат изключения в строгите изисквания на чл. 40, ал. 1 от ЗУТ - не е нужно например да имат обособени кухня или складови помещения. Но и ателиетата трябва да имат самостоятелен санитарен възел - тоалетна с мивка.
Остава въпросът обаче как Светослав може да поиска тази промяна в предназначението, след като той не е никой по отношение на тавана? Защото подобно искане може да направи само собственикът на имота.
Добрата стара кооперация
За късмет на Светослав, от неговия въпрос става ясно, че таванът е в жилищна кооперация, очевидно регистрирана като ЖСК. Това е добрата стара коперация, която вече е на отмиране у нас. Тя е специфична форма на сдружаване на граждани, чиято цел според разпоредбата на чл. 1 от Закона за ЖСК, е да снабди членовете си със собствени жилища, гаражи и ателиета чрез организиране на строителна дейност.
Правото на собственост върху новопостроената сграда принадлежи на ЖСК. Тя е юридическо лице, което се регистрира по специален ред в съда. Лично право на собственост член-кооператорите придобиват върху имотите си в такава кооперация едва след издаването на нотариалните актове за тях, а когато всички се сдобият с такива актове, ЖСК се прекратява.
От писмото на Светослав става ясно, че имотите в кооперацията все още не са поделени между отделните собственици, т.е. ЖСК не е прекратена и все още съществува.
Основен орган на жилищно-строителните кооперации е Общото събрание, което се състои от всички член-кооператори. То приема и освобождава членове. Ако един член кооператор иска да прехвърли своите права другиму, това следва да се направи с решение на общото събрание. Светослав твърди, че това е направено след сключването на предварителния договор за продажба на тавана. Вероятно е станало с писмена молба за встъпване в членствени права с нотариално заверени подписи, както изисква законът.
Трябва да се има предвид обаче, че Законът за жилищно-строителните кооперации /ЗЖСК/ урежда тази възможност за встъпване в права единствено по отношение на съпрузи и деца на стария собственик. Така че е твърде спорно дали Светослав е станал член на ЖСК на мястото на старата собственичка на тавана. Още повече с оглед на чл. 11 от ЗЖСК, който категорично забранява в жилищностроителна кооперация да се приемат нови членове, за които няма свободен имот. А както вече стана ясно, таванът дори не е имот по смисъла на закона, а прилежаща част към чужд апартамент.
Оттук нататък има два варианта: ако собствеността върху апартамента и прилежащия към него таван все още не е разпределена между кооператорите и не е издаден нотариален акт на старата собственичка, от която е купен таванът - тогава единственият шанс за Светослав е да се примоли и самата ЖСК да поиска промяна в предназначението на помещението, което той обитава от 6 години. Съгласно чл. 28 от ЗЖСК общото събрание определя вида и обема на строежа и приема проекта на архитектурния му план, определя начина за извършване на строежа, разпределя имотите и решава всички важни въпроси по отношение на сградата и собствеността върху нея до прекратяването на кооперацията. От което следва, че пак общото събрание на ЖСК би могло да поиска и изменението в предназначението на тавана. Като Светослав ще трябва да заплати разноските по изваждането на различните документи и разрешения за промяната в предназначението.
Ако старата собственичка на тавана обаче си е извадила нотариален акт за апартамента и тавана към него, а индиция за това дава самият Светослав, който говори за последваща сделка с апартамента с нотариален акт, който той е виждал - то тогава и ЖСК не може да помогне. Тъй като вече кооперацията не е носител на правото на собственост върху този имот. Както вече обяснихме, таванът не е общо помещение, с което да може да се разпореждат останалите кооператори, а принадлежи към конкретно жилище. И само собственикът на това жилище има право да поиска промяната в предназначението на тавана.
Месеци ходене по мъките
Светослав С. със сигурност го чакат месеци ходене по мъките и по различни институции. Другият вариант той и семейството му да пият една студена вода и да тръгнат да се съдят с продавачката, за да й върнат тавана, а тя на тях - парите. Но това е нещо, който надали някой иска.
Защо се е стигнало дотук е друга тема. Но както вече многократно сме писали и по други поводи, жилище обикновено се купува веднъж в живота. И е добре при такава сделка да се ползват услугите на адвокат. В противен случай спестените пари за хонорар на юрист впоследствие се плащат в пъти по-солено.
Ирина Матева
Вестник "Утро"
Няма коментари:
Публикуване на коментар